Airbnb em imóveis HIS e HMP: entenda as regras antes de investir em São Paulo

O crescimento dos studios e apartamentos compactos transformou São Paulo em um mercado bastante procurado por investidores interessados em gerar renda com locações de curta duração. Mas existe um detalhe que merece atenção antes da assinatura de qualquer contrato: nem todo apartamento pode ser destinado ao Airbnb ou a outras plataformas de hospedagem.

Essa análise se torna ainda mais importante quando o empreendimento possui unidades classificadas como HIS-1, HIS-2 ou HMP.

O que significam HIS-1, HIS-2 e HMP?

Essas classificações fazem parte da política habitacional do município de São Paulo e foram criadas para ampliar a oferta de moradia destinada a famílias enquadradas em determinadas faixas de renda.

HIS significa Habitação de Interesse Social, enquanto HMP corresponde à Habitação de Mercado Popular.

Na prática, são imóveis submetidos a regras específicas de comercialização, ocupação e locação. Por isso, não devem ser analisados da mesma maneira que uma unidade residencial de mercado livre.

E essa diferença é fundamental para quem compra pensando em investimento imobiliário.

HIS e HMP podem ser alugados pelo Airbnb?

Atualmente, não.

As unidades classificadas como HIS-1, HIS-2 e HMP em São Paulo não podem ser utilizadas para locações de curta duração, incluindo operações realizadas por plataformas digitais de hospedagem.

A legislação municipal considera que esse tipo de utilização não atende à finalidade habitacional para a qual essas unidades foram criadas.

Isso significa que comprar um studio classificado como HIS ou HMP imaginando obter rentabilidade por meio de diárias pode resultar em uma estratégia incompatível com as regras aplicáveis ao imóvel.

E o aluguel tradicional?

A situação é diferente para contratos destinados efetivamente à moradia.

A locação residencial é admitida, porém precisa observar as condições estabelecidas para a categoria do imóvel, inclusive quanto ao enquadramento de renda do locatário e às demais exigências previstas pela legislação municipal.

Portanto, existe uma diferença relevante entre comprar um imóvel para renda com aluguel residencial e adquirir uma unidade pensando especificamente em short stay.

Um mesmo empreendimento pode ter apartamentos com regras diferentes

Esse é um dos pontos que mais merece atenção.

Existem empreendimentos em São Paulo que reúnem unidades enquadradas como HIS ou HMP e apartamentos de mercado livre dentro do mesmo projeto.

Consequentemente, dois apartamentos localizados no mesmo condomínio podem estar submetidos a condições diferentes.

Uma unidade pode possuir restrições decorrentes de sua classificação habitacional, enquanto outra, de mercado livre, não terá necessariamente as mesmas limitações.

Por isso, analisar apenas a localização, a metragem, o valor de compra ou a projeção de diária não é suficiente.

É necessário entender exatamente qual unidade está sendo adquirida e qual é o seu enquadramento jurídico.

Unidade de mercado livre significa Airbnb automaticamente liberado?

Também não.

Mesmo quando o apartamento não pertence às categorias HIS ou HMP, o investidor precisa verificar as regras do próprio condomínio e a legislação aplicável.

A convenção condominial, as deliberações dos condôminos e o regime de utilização do empreendimento podem interferir na possibilidade de exploração recorrente por curta temporada.

Em outras palavras: estar fora das categorias de habitação social elimina uma importante restrição, mas não substitui a análise completa da documentação.

A fiscalização está mais rigorosa

O assunto deixou de ser apenas uma discussão jurídica.

A Prefeitura de São Paulo ampliou a fiscalização sobre unidades destinadas à habitação social que estavam sendo divulgadas irregularmente em plataformas de hospedagem.

Em 2026, a Secretaria Municipal de Habitação chegou a encaminhar às plataformas listas envolvendo mais de 60 mil unidades HIS e HMP, solicitando a retirada de anúncios de curta temporada identificados como incompatíveis com as regras municipais.

Esse movimento mostra por que o investidor precisa conhecer a destinação do imóvel antes da compra — e não somente depois que a unidade estiver pronta e anunciada.

O que verificar antes de comprar um imóvel para Airbnb?

Quem pretende investir em um apartamento com objetivo de gerar receita através de locação de curta temporada deve analisar alguns pontos essenciais:

• classificação e destinação da unidade;

• matrícula e documentação do imóvel;

• memorial e documentos do empreendimento;

• convenção do condomínio;

• existência de restrições à locação de curta duração;

• legislação municipal aplicável;

• perfil de ocupação permitido;

• demanda real da região;

• valor médio das diárias;

• taxa estimada de ocupação;

• condomínio, IPTU e despesas operacionais;

• rentabilidade líquida projetada.

O imóvel aparentemente mais barato nem sempre representa o investimento mais rentável.

Uma oportunidade imobiliária deve ser avaliada pelo conjunto formado por segurança jurídica, liquidez, localização, demanda e capacidade efetiva de geração de renda.

Comprar para morar e comprar para investir são decisões diferentes

Esse é um princípio que vale não apenas para São Paulo, mas para qualquer mercado imobiliário.

Quem compra para morar tende a priorizar conforto, localização, planta e qualidade de vida. Já quem adquire para investimento precisa acrescentar outras variáveis à decisão: possibilidade de locação, público potencial, custos, valorização e estratégia de saída.

Quando o objetivo é Airbnb ou short stay, existe ainda uma pergunta anterior a todas as projeções financeiras:

esse imóvel pode legalmente ser utilizado dessa maneira?

Responder essa questão antes da compra pode evitar que uma oportunidade aparentemente atrativa se transforme em um ativo incompatível com a estratégia planejada.

Informação também faz parte de um bom investimento imobiliário

O mercado de imóveis compactos continua oferecendo oportunidades interessantes, principalmente em regiões com demanda corporativa, turística, universitária ou próxima a grandes centros de serviços.

Mas rentabilidade não deve ser analisada isoladamente.

Antes de adquirir um imóvel para renda, é fundamental conhecer sua classificação, estudar as regras do empreendimento e compreender exatamente quais modalidades de locação são permitidas.

Na Imóveis Pará, acreditamos que uma boa decisão imobiliária começa antes da escolha do apartamento. Ela começa com informação, análise e uma estratégia de investimento coerente com o objetivo de cada cliente.

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Fonte: https://exame.com/mercado-imobiliario/his-his-2-ou-hmp-qual-imovel-de-interesse-social-libera-airbnb/