Comprar imóvel na planta exige olhar além do preço anunciado

Comprar um imóvel ainda em construção pode oferecer vantagens importantes: possibilidade de escolha de unidade, condições comerciais diferenciadas e tempo maior para organizar o pagamento.

Mas o planejamento financeiro precisa ir além do valor exibido na tabela da construtora.

Durante a execução do empreendimento, o comprador pode ter de arcar com os chamados juros de obra, também conhecidos como taxa de evolução de obra. Apesar de algumas pessoas chamarem essa cobrança informalmente de “imposto de obra”, ela não é um tributo. Trata-se de um encargo financeiro relacionado aos recursos que o banco libera gradualmente para a construção do empreendimento.

Entender essa diferença antes da assinatura do contrato ajuda a evitar surpresas no orçamento.

O que são os juros de obra?

Nos empreendimentos financiados durante a construção, o banco não entrega todo o dinheiro de uma só vez à incorporadora ou construtora.

Os recursos são liberados progressivamente, acompanhando o avanço físico da obra.

À medida que esses valores são disponibilizados, começam a existir encargos financeiros sobre o capital já liberado. É daí que surgem os chamados juros de obra.

Na prática, esse valor está ligado ao período de construção do imóvel e deve ser considerado como uma despesa própria dessa etapa da aquisição.

Pagar juros de obra diminui o financiamento?

Esse é um dos pontos que mais geram dúvidas entre compradores.

Não. O pagamento dos juros de obra não funciona como amortização do financiamento imobiliário.

Isso significa que o valor pago durante a construção não é simplesmente descontado do saldo que será financiado posteriormente.

O encargo remunera os recursos já liberados pelo banco durante a execução da obra. Por isso, deve ser tratado separadamente no cálculo do custo total da aquisição.

Esse detalhe é essencial para comparar corretamente um imóvel na planta com uma unidade pronta.

O preço da tabela não representa necessariamente o desembolso final

Ao planejar a compra, o consumidor deve observar o conjunto da operação.

Além do preço do imóvel, podem existir valores relacionados a:

• entrada;

• parcelas pagas diretamente à construtora;

• juros de obra;

• correções monetárias previstas contratualmente;

• financiamento bancário;

• ITBI;

• registro do imóvel;

• demais despesas relacionadas à formalização da compra.

Por isso, uma análise imobiliária mais cuidadosa não deve responder apenas à pergunta “quanto custa o imóvel?”, mas também:

“Quanto precisarei desembolsar até receber as chaves e concluir a aquisição?”

Essa mudança de perspectiva torna a decisão muito mais segura.

Como a taxa de evolução de obra é calculada?

Durante a construção, o banco libera recursos conforme o empreendimento avança.

Quanto maior o montante já disponibilizado para a execução da obra, maior pode ser a base sobre a qual os encargos são calculados.

Por isso, o valor pago pelo comprador pode mudar ao longo da construção.

A cobrança está associada à fase de execução do empreendimento e, em regra, deixa de existir quando o contrato passa efetivamente para a etapa de amortização do financiamento.

Até quando os juros de obra podem ser cobrados?

Outro ponto importante envolve a entrega do empreendimento.

A existência do Habite-se, isoladamente, não é necessariamente suficiente para definir em todos os casos o encerramento da cobrança. Também devem ser observados o contrato, o prazo estabelecido para entrega das chaves, eventual prazo de tolerância e as circunstâncias específicas da obra.

O Superior Tribunal de Justiça já estabeleceu entendimento, no contexto analisado pelo Tema Repetitivo 996, de que não é legítima a cobrança de juros de obra após o prazo contratual para entrega das chaves, considerando também o período de tolerância aplicável.

Ou seja: atraso de responsabilidade da construtora não pode simplesmente transformar-se em um custo financeiro indefinido para o comprador.

Atraso na entrega pode gerar questionamento da cobrança

Quando o prazo contratual termina e a entrega não ocorre por responsabilidade da construtora, a continuidade dos encargos merece atenção.

Dependendo das circunstâncias, pode existir fundamento para questionar a cobrança e buscar eventual ressarcimento de valores pagos indevidamente.

Porém, isso não acontece automaticamente em qualquer atraso.

É necessário analisar o contrato, o prazo originalmente estabelecido, o período de tolerância e, principalmente, quem foi responsável pela demora.

Em situações específicas, a orientação de um profissional especializado em Direito Imobiliário pode ser recomendável.

Então comprar imóvel na planta deixou de ser vantajoso?

Não.

Os juros de obra representam apenas um dos componentes da decisão.

Comprar na planta pode continuar sendo uma estratégia interessante quando existem boas condições comerciais, localização adequada, qualidade do empreendimento e perspectiva de valorização.

O ponto principal é não analisar a oportunidade olhando somente para o preço inicial.

É preciso considerar o custo total da operação.

Imagine dois imóveis semelhantes:

um pronto para morar e outro ainda em construção.

O imóvel na planta pode apresentar preço inicial menor, mas o comprador precisa incluir na comparação os encargos financeiros, correções e demais desembolsos previstos até a entrega.

Somente depois dessa conta é possível avaliar qual alternativa realmente apresenta melhor relação entre custo e benefício.

O que analisar antes de assinar um contrato de imóvel na planta?

Antes de fechar a compra, vale compreender com clareza:

Qual é o preço efetivo do imóvel?

Como funcionam as parcelas durante a construção?

Existe correção monetária e qual índice será utilizado?

Como funcionarão os juros de obra?

Qual é o prazo previsto para conclusão e entrega?

Existe período contratual de tolerância?

Qual será o valor aproximado a ser financiado depois da obra?

Quanto mais transparente for essa estrutura, menor a possibilidade de o comprador encontrar despesas inesperadas durante o processo.

Informação também faz parte de uma boa compra imobiliária

Adquirir um imóvel é uma decisão relevante de patrimônio.

Por isso, analisar apenas localização, planta e acabamento não é suficiente.

O comprador também precisa compreender as condições financeiras e contratuais que acompanham o imóvel.

No caso dos lançamentos, conhecer previamente os juros de obra, correções, financiamento e despesas de documentação permite avaliar a compra de forma muito mais realista.

Na Imóveis Pará, acreditamos que uma boa negociação começa antes da assinatura.

Conhecer o imóvel, entender os números e avaliar todas as etapas da operação é fundamental para transformar uma oportunidade em uma decisão patrimonial segura.

Imóveis Pará — informação e conhecimento de mercado para fazer melhores escolhas imobiliárias.

Fonte: https://exame.com/mercado-imobiliario/imovel-na-planta-juros-de-obra-sao-descontados-do-financimento-entenda/